前两天，讲座中间有人问我：房价过度上涨到底给我们的生活带来多少危害？我回答说：“全部。就象把一瓶墨汁倒进一桶水里，它会污染每一滴水。”
以此作为文章的开头，只是想告诉大家：我的脑袋既没被门挤，也没被驴踢，更没有被什么人收买去，以至愚蠢到了认为房价过度上涨只会产生五种危害。——这里所说的是：房价过度上涨给房地产市场本身带来的五项灾难性后果。
· 第一项：房价过度上涨掩盖并且助长了住宅品质的无良。
这两年有一个有趣的现象：每次声讨浪潮过后，房价的增长速度都会加快。其实，这种现象很容易解释：每次声讨都将公众的眼球吸引到房价上来。但是，这只是声讨带给房地产商的一项利益，一项表面的、次要的利益。在它之下，还深深地隐藏着另一项深层的、主要的利益。那就是：房地产商利用房价在极力遮掩他们在住宅品质和住宅价值创造上的低水平。
现在，北京新建商品住宅的消费主体人群是白领阶层。我们妙行经过深入调研，发现白领阶层和房地产商之间正在失去共同语言。
说到商品住宅，房地产商首先想的是区位，白领想的却是“自己的部落”。
每到周末，白领便一身休闲打扮，穿行在城市和郊区的道路上。到了看房地点，他们一般不会直奔房子，而是先在周围转转，“闻闻这个地方有没有咱们部落的味道”。
咱们部落的味道，是指社区的人文生活气质。巴黎塞纳河左岸是艺术家的部落，纽约长岛是富人的部落。白领最想的是：把家园建立在自己的部落里。
缺乏共同语言的另一个现象是：房地产商看重数字，白领阶层却看重数字后面的内容。
在商业推广中间，房地产商总是希望通过一堆数字打动购房者，譬如户型面积、采光性能、绿地面积、认购率等等。但是，白领阶层更关心的是这些数字后面的内容。譬如，透过窗户我能看见什么？绿地景观到冬天会是什么样子？社区环境主题气质是什么？认购者都是什么样的人？
在调查中，白领阶层常说一句话：我想买的不是房子，而是未来的生活。
在这种观念引领下，他们在选择住宅时，会在购买力范围内，从自己的价值、审美和生活观念出发，形成个性需求。他们只会购买符合或接近个性需求的住宅。通俗地说：他们只会选择自己喜欢的住宅。喜欢的标准产生于价值、审美、生活等人文性观念。他们会根据喜欢的标准，从区位、价格、房型、建筑形态、配套设施、社区环境、居民结构、物业服务等方面，对住宅作出整体的生态性评估。
在北京，绝大多数楼盘都将白领阶层定位为目标顾客群体。但是，对白领阶层的家居生活方式、习性和需要，房地产商从未作过深入的研究。试问，缺少了这些研究，你设计出来的社区环境、建筑形式和住宅内部结构，又怎么能符合白领阶层的家居生活方式、习性和需要？
现在，在北京四环之内，几乎已经没有10000元/平米以下的新建商品住宅。——白领们花了上百万的积蓄，买到的却是一座削足适履式的住宅。白领们应该得到的家居生活利益被谁剥夺了？白领们的财务利益在这样的生活利益性价比面前，还剩下几毫几厘？
如果说高房价还能忍受的话，那么有人让你拿着金砖去换他的板砖、而且还是不合你生活利益的板砖，你还能忍受么？
高房价的责任确实不该由房地产商独自承担。但是，住宅品质和价值上的低水平状态则全部是房地产商的责任。——房地产商深知这一点。所以，才极力将公众的注意力死死地捆缚在房价上。
· 第二项：房价过度上涨，正在吞噬掉中下收入阶层的住宅资源。
房价过度上涨，导致中下收入阶层在城市住宅资源方面越来越被边缘化。通俗地说就是：现在大多数的土地都被用来建造中高档商品住宅，至于中下收入阶层渴望的低价住宅则无人过问。
在近来有关房价的争论中，任志强、潘石屹等地产领袖们认为：房价上涨是受到了市场上的刚性需求的支持。——这话没错，只是说的不准确。如果准确地说，应该是：房价上涨受到了市场上中高档商品住宅的刚性需求的支持。而中高档商品住宅的刚性需求正在大口大口地吞噬掉应该属于中低档商品住宅的资源。
· 第三项：一座城市的住宅资源过分向高端市场倾斜，将从根本上摧毁这座城市的人口生态环境，从而使包括房地产市场在内的事物遭到毁灭。
这绝不是危言耸听。一座城市的住宅资源过分向高端市场倾斜，会造成这座城市的居住消费指数过高。渐渐地，它将不再适合那些渴望成功的、年轻的中下收入阶层的生活和工作；因此，它将越来越难吸收到最富于创造力的新兴产业和新兴势力群体。而原有生活在这座城市里的中小收入阶层要么被迫继续忍受，要么会向其它城市迁徙。这样一来，这座城市的发展资源将会逐渐枯竭；而城市也将走向灭亡。
· 第四项：房价过度上涨，会造成区位人文生态环境的建设被忽视；渐而造成区位人文生态环境的沙化，进而造成该区位楼市的塌陷。
这两年，房地产新政策不断出台，人们又开始议论：北京的房价什么时候会降？
已经买了房子的，希望房价升上去；还没有买房子的，希望房价降下来。
但是，无论是买了的，还是没买的，都有一个共同的愿望：我的房子千万别贬值。现在，房价在一路飞涨，似乎不存在房产贬值的问题。但实际上并非如此。
造成房产贬值的因素有很多，但归根结底无非是三种：一是北京楼市整体贬值；二是你的房子所在区位的楼市发生贬值；三是你的房子所在住宅区的楼市发生贬值。
第一种贬值是因为整体市场发生了变化；第二种贬值是因为区位的社会功能或地位发生了变化；如果出现第三种贬值，则是房地产商忽视社区人文生态规划和营造的恶果。
建筑规格和标准相同的房子，北部城区要比南部城区贵出很多。之所以如此，主要是北部城区的土地价格比南部城区高。地价之所以高，是因为这个区位的商业形态和人文生态形态相对比较发达。
所以，一个区位的人文生态发展水平，直接影响着这个区位楼市的价格走势。同样，一个住宅区的人文生态营造水平，也会直接影响这个住宅区的房价走势。
客观地说，在北京，楼市贬值的最大威胁恰恰是来自第二种和第三种贬值因素的威胁。
景泰蓝盘子里盛的是咸菜。——几年前，房地产业这样评价亚运村地区的楼市，意思是：挺好的区位，楼价却涨不上去。
对此，我的看法是：如果继续忽视对区位的人文生态营造，不消几年，恐怕连景泰蓝盘子也会碎掉。
· 第五项：房价过度上涨，将最终导致城市房地产市场的整体塌方。
一座城市的房地产市场要想形成可持续发展的局面，关键之一在于二手房市场的发展。这是因为：二手房市场是新建商品房市场的下游市场。如果二手房市场不能得到健康、持续的发展，所有的商品房就会“死”在业主手里。新建商品房市场也就变成了一个没有出水口的死湖。
二手房市场要想得到健康、持续的发展，首先就要得到中下收入阶层的支持。因为，无论是国内还是国外，中下收入阶层都是二手房市场的主流顾客群体。——要想得到他们的支持，二手房的整体价格体系就要稳定在他们的置业能力范围之内。
目前在北京，四环以内已经很难觅见10000元/平米以下的新建商品房。而现在和过去10年间造的房子，从住宅品相和质量的角度考量，大多存在着这样和那样的无良问题。几年或十几年后，当如此品质和如此价格的住宅成为二手房市场的主流房源时，中下收入阶层会因为价格问题无法承受，而中高收入阶层又会因为住宅品相低下而拒绝承受。——这种局面一旦形成，北京的二手房市场将成为有价无市的死市。二手房市场一旦冻结，新建商品房市场也会随之塌陷。
综上所述，一个市场的价格飞涨并不意味着它的发展是健康的，就好象暴饮暴食并不意味着强壮有力一样。房价过度上涨造成的威胁已经象乌云一样聚集起来，并且正在向我们的每一座城市压来。它一旦临到我们的上空，城市中的所有人都无法避免它带来的苦难：政府不能，公众不能，房地产商也不能。 |
